河崎浪漫館
新潟県佐渡市
世界遺産エリアに位置する一棟貸切宿泊施設
不動産譲渡・事業譲渡・M&Aのいずれの形態にも対応
個人投資家様・事業承継をご検討の法人様
どちらのご検討にも柔軟に対応いたします
(一棟貸切宿の資産運用をご希望の方)
手離れゼロの運営体制と、年間300万円超の営業利益を継続的に得たい富裕層の皆様。既に運営実績のある資産を取得し、安定した収益をご自身の資産形成に組み込んでいただけます。
- 本業をお持ちで、運営に時間を割けない方
- 既存不動産ポートフォリオの分散投資先をお探しの方
- 実質利回り7.6%以上の案件を重視される方
- 地方創生・社会貢献性のある投資をご希望の方
ご検討の法人様
宿泊事業・観光事業・地方創生事業への参入、または既存事業の拡張をご検討の法人様。直近12ヶ月で営業利益305万円の黒字事業をそのまま取得でき、既存ブランド・運営ノウハウもすべて承継可能です。
- 宿泊業・観光業への事業参入をお考えの事業会社様
- 既存ホテル・旅館事業の多店舗化を進める運営企業様
- 地方創生・空き家再生領域への新規参入をご希望の企業様
- ESG・SDGs観点での保有資産拡充をご検討の法人様
写真でご覧いただく 河崎浪漫館
物件概要
新潟県佐渡市、2024年7月にユネスコ世界文化遺産に登録された「佐渡島の金山」エリアに位置する一棟貸切宿泊施設です。旅館業の営業許可(簡易宿所)を取得済み、無人運営の体制も構築済みのため、引き渡し後すぐに運営を継続できます。
※詳細住所は秘密保持契約締結後にご案内
旅館業法・簡易宿所の許可取得済み
内訳:不動産3,600万円+事業400万円
Airbnb・Booking.com等
運営代行のオプションもございます
直近12ヶ月の収益実績
売主による直近12ヶ月の運営実績数値です。Airbnb・Booking.comなどの予約サイトおよび自社の予約管理システム上で集計したデータに基づきます。
1泊あたり平均 58,630円
純利益率 31.5%
通年平均の稼働率
前年から36%上昇
投資回収の目安は13.1年
引き渡し後も、
数字は伸び続ける設計になっています
本物件の魅力は、現在の収益数字だけではありません。AKIYAtoが運営してきた独自のノウハウと仕組みが、引き渡し後も継続的に収益を伸ばしていく土台として残されます。本セクションでは、買主様が手にする3つの優位性を詳細にお伝えします。
この3点が同時に実現できる物件は、市場にほとんど存在しません。
現在の稼働率45.2%は、AKIYAtoの運営ノウハウがフル活用されていない状態での数字です。佐渡島の金山が世界遺産登録されたのは2024年7月。本格的な集客効果はこれから数年かけて顕在化します。一棟貸切宿の業界では稼働率60〜70%が十分に実現可能な水準であり、現状の数字にはまだ大きな伸びしろがあります。
本物件の1泊あたり平均単価は、前年と比較して36%上昇しました。これは世界遺産登録による市場価値の再評価が反映された結果であり、今後も継続的な上昇が期待できます。宿泊単価の上昇は、稼働率を維持したまま直接的に純利益を押し上げる、投資家にとって最も有利な収益成長パターンです。
宿泊施設投資の最大の不安は「自分で運営できるのか」という点です。本物件はAKIYAtoが構築した無人運営モデルが完成済みで、予約対応・チェックイン・清掃・緊急対応のすべてが外注パートナーで完結します。買主様は月次の運営レポートを確認するだけで、実質的な労働時間はほぼゼロに近い状態で運営を継続できます。
買ってからが本番の収益モデルです
本物件をご購入いただいた後も、空き家地方創生株式会社(AKIYAto)が引き続きブランド運営・マーケティング・集客を担います。買主様は所有と収益享受に専念し、運営の煩雑さはすべて当社にお任せいただけます。AKIYAtoブランドに留まり続けることで得られる8つのベネフィットを、3つの軸でご紹介します。
運営・集客・ブランド保全はAKIYAtoが。
一般的な不動産投資は「買った瞬間から自分で何とかする」モデルです。しかしAKIYAtoでは、購入後もブランド運営を継続することで、買主様が享受できる収益は時間とともに伸び続けます。それは単なる運営代行ではなく、50社超の地域企業ネットワーク、空間デザイナー・カメラマン・マーケティング等のプロチーム、そして相互送客する全国の宿泊ネットワークが継続的に働き続けるからです。
OTAだけに頼る集客から卒業し、
稼働率を構造的に引き上げる
OTAだけに頼る集客からの卒業
AKIYAtoが宿泊権利を先行販売するため、通常の宿泊予約に加えて宿泊券の売上が上乗せされます。一般的な民泊施設の稼働率は40%が上出来とされる中、AKIYAtoブランドでは月間稼働率80%超の実績があります。
新しい客が勝手に流れてくる
AKIYAtoネットワーク内の宿泊者が、他の施設を周遊する仕組みがあります。自分の宿だけで集客する必要はなく、ブランド全体の成長が、自施設の予約に直結します。
すべて丸投げできる
清掃手配、予約管理、レビュー対応などの運営業務を全面サポート。さらに、許認可申請や法令遵守も専門チームが代行します。
単なる収益物件ではなく、
地域に愛される「格のある宿」に
宿の格が上がる
地域社会への貢献が評価され、宿が「地域貢献宿」に認定されます。地元住民や観光客からの信頼を獲得でき、宿泊施設としてのブランド価値がさらに向上します。
社会問題を解決する側に回れる
空き家問題の解決に直結する事業モデルで、1施設あたり1000万円以上の地域経済効果を生み出します。地元の人しか知らないプライスレスな体験を提供でき、口コミとリピートを生む構造です。
地域の守り手になれる
AKIYAtoは宿パートナーを「家守(ヤモリ)」と呼びます。地域体験の開発・地域貢献・宿泊客の思い出作りの3つの役割を担い、宿の運営が地方創生そのものになります。
プロチームが付き、
開業も運営も完全サポート
マーケティングのプロチーム
宿のコンセプト設計、空間デザイン(3Dパース作成含む)、写真・動画撮影、広告クリエイティブ制作まで、専門家チームが一貫してプロデュースします。
何もわからなくてもスタートできる
個別相談→物件調査→契約→コンセプト設計→リフォーム→許認可→撮影→掲載→オープン→売上支払いまで、12ステップで完全サポート。
AKIYAtoのブランド・ネットワーク・プロチームが
買った後も働き続ける、育つ資産です。
実際にAKIYAtoに
運営を委託しているお客様の声
AKIYAtoに運営を委託しているお客様の実例をご紹介します。OPEN直後からの予約獲得、月末3日間で89,000円の収益など、AKIYAtoのマーケティング力が即座に集客・収益に繋がっている実績です。
稼働率が変動した場合の収益シミュレーション
稼働率が変わった場合に、収益がどう変動するかを5つのシナリオで試算しました。現状の稼働率45%は実績ですが、運営の改善次第で55〜65%まで引き上げる余地があります。逆に稼働率が40%まで落ち込んだ場合でも、実質利回りは5.9%を維持します。
| 想定シナリオ | 稼働率 | 年間総収入 | 年間純利益 | 実質利回り | 投資回収 |
|---|---|---|---|---|---|
| 最悪の想定 | 40% | 860万円 | 230万円 | 5.8% | 17.4年 |
| 現状の実績 | 45% | 967万円 | 305万円 | 7.6% | 13.1年 |
| 運営改善時 | 55% | 1,180万円 | 440万円 | 10.9% | 9.1年 |
| 現実的な上限 | 65% | 1,390万円 | 570万円 | 14.3% | 7.0年 |
| 理想的な状態 | 75% | 1,610万円 | 710万円 | 17.7% | 5.6年 |
※実質利回りは「年間純利益 ÷ 譲渡価格(4,000万円)」で算出しています。
※投資回収は「譲渡価格 ÷ 年間純利益」による単純試算です。
将来の収益性
5年間の試算と累計回収イメージ
本物件を取得してから5年間で、どれだけの収益が見込めるかを試算しました。前述の「稼働率上昇」と「客室単価上昇」の2つの追い風を反映した現実的な想定です。5年間の累計純利益で約2,200万円、譲渡価格の半額以上を回収する見通しです。
| 項目 | 1年目 (現状維持) |
2年目 | 3年目 | 4年目 | 5年目 |
|---|---|---|---|---|---|
| 想定稼働率 | 45% | 50% | 55% | 58% | 60% |
| 想定1泊単価 | 58,630円 | 61,562円 | 64,640円 | 67,872円 | 71,266円 |
| 年間総収入 | 967万円 | 1,124万円 | 1,298万円 | 1,437万円 | 1,561万円 |
| 年間経費 | 662万円 | 744万円 | 838万円 | 927万円 | 1,008万円 |
| 年間純利益 | 305万円 | 380万円 | 460万円 | 510万円 | 553万円 |
| 累計純利益 | 305万円 | 685万円 | 1,145万円 | 1,655万円 | 2,208万円 |
| 実質利回り | 7.6% | 9.5% | 11.5% | 12.8% | 13.8% |
- 稼働率は年5%ずつ段階的に上昇(45%→60%へ):世界遺産登録効果と予約サイト運営の最適化で、現実的に到達可能な範囲を想定しました。一棟貸切宿の上位水準である70%には届かない保守的な設定です。
- 1泊単価は年5%ずつ上昇(58,630円→71,266円へ):直近実績の前年比+36%より保守的な、インバウンド市場の継続成長率を反映した設定です。富裕層インバウンドの本格化で、これを上回る可能性も十分あります。
- 経費は稼働率に連動して増加:変動費(清掃・リネン等)は泊数ベースで計算。固定費・管理費比率は現状と同じ水準で試算しています。
※本試算は将来の収益を保証するものではありません。実際の収益は、市場環境・運営状況・外部要因により変動します。
※詳細な算出根拠は、秘密保持契約締結後にご提供する財務詳細資料にてご確認いただけます。
譲渡対象となる資産
不動産(土地・建物の共有持分100%)に加え、運営に必要な備品・予約サイトのアカウント・運営マニュアル等もすべて譲渡対象に含まれます。清掃やメンテナンスの外注先も、ご紹介・引き継ぎを行います。
譲渡されるもの1
不動産・備品
- 土地・建物の所有権
- 附帯設備(給湯・浄化槽・空調)
- 家具・家電・寝具一式
- キッチン用品・食器
- アメニティ・消耗品の在庫
- スマートロック等の機器
譲渡されるもの2
予約・運営の資産
- 予約サイトのアカウント
- 蓄積された口コミ・評価
- 予約管理システム
- 引き渡し以降の確定予約
- 物件写真・動画の使用権
- 運営マニュアル一式
譲渡されるもの3
外注先の引き継ぎ
- 清掃業者のご紹介
- 修繕・メンテ業者のご紹介
- リネン業者のご紹介
- 浄化槽点検業者のご紹介
- 運営代行のオプション
- 3ヶ月間の無償サポート
市場環境と追い風
本物件が立地する佐渡島は、2024年7月の世界遺産登録を受け、欧州の富裕層を含む新たな観光需要が形成されつつあります。国の地方創生・インバウンド誘致の流れとも合致し、中期的な収益のポテンシャルは大きいと判断しています。
別荘の持ち方で、リターンは変わる。
近年、別荘所有のあり方は多様化しています。シェア型・小口共同所有型・会員権型など、それぞれに価値があります。本セクションでは、AKIYAtoの「一棟完全所有モデル」と他のタイプとの構造的な違いを、ROI・所有権・出口戦略の観点から整理します。
| 比較軸 | AKIYAto 一棟完全所有 |
Type A 高級シェア型 |
Type B 小口共同所有型 |
Type C 会員権・NFT型 |
|---|---|---|---|---|
| 初期費用 | 4,000万円〜 (土地・建物・許可一式) |
数千万円〜約2億円 (年10〜30日分) |
200万円台〜 (1口あたり) |
125万〜475万円 (47年権利) |
| 所有権 | 100%完全所有 | 分割所有 (数十名規模) |
共同所有(25名) | 所有権なし (宿泊権のみ) |
| 年間利用日数 | 365日 (利用も貸出も自由) |
10〜30日 | 約6泊 (繁忙期は一般優先) |
1〜3泊 (場所ランダム) |
| 表面利回り | 7.6%〜 (稼働実績ベース) |
非公開 (ライフスタイル消費型) |
想定10% (通年実績は開示前) |
― (投資商品ではない) |
| 出口戦略 | 通常の不動産市場 (自由売却) |
運営会社の 専用マーケット |
運営会社経由 (保有義務期間あり) |
トークン 二次流通市場 |
| 管理負担 | 運営体制を承継 (FC運営委託も可) |
月額管理費 (固定資産税は別) |
運営会社一任 (集客力に依存) |
所有なし (管理不要) |
高級シェア型
- 1棟を複数名で分割所有(最大数十名規模)
- 年10〜30日の利用権
- 著名建築家による物件で体験価値が高い
- 貸出収入は管理費充当が主な用途
小口共同所有型
- 1棟を25名で共同所有
- 1口200万円台から参入可能
- オーナー利用は年間6泊程度
- 収益性は運営会社の集客力に依存
会員権・NFT型
- 不動産所有権なし、宿泊権のみ
- 価格125万〜475万円(有効期限47年)
- 年1〜3泊、場所はランダム
- トークン二次流通市場で売買
所有・自由・収益性。
3つを同時に満たすのは、一棟所有だけです。
すべて完全所有
オーナーの自由
(稼働実績ベース)
許認可の承継、
3つのパターンでスムーズに対応します
事業承継を検討される法人様より、最も多くいただくご質問が「旅館業許可の承継手続きはスムーズに行えるのか」という点です。本セクションでは、当社のこれまでの実運用に基づく3つの承継パターンと、買主様の状況に応じた最適なご提案をお伝えします。
買主法人で運営する場合は
「定款に宿泊業・旅館業を追加」するだけで運営開始できます
事業として本物件を取得される法人様の場合、事業譲渡の完了後に「定款の事業目的に宿泊業や旅館業を追加」する手続きを行うことで、宿泊事業の運営が可能になります。多くの事業会社様が想像されているような、複雑な許認可取得プロセスは必要ありません。当社が承継までの流れを完全サポートします。
(宿泊業・旅館業の追加)
または新規取得申請
(取得期間中は当社で暫定運営)
AKIYAto名義での運営継続+FC運営委託
買主様は不動産・事業の所有者となり、旅館業許可は当社(空き家地方創生株式会社)名義のまま継続運営します。買主様は許可申請の手続きを一切行う必要がなく、引き渡し後即日から運営継続が可能です。FC運営委託契約により、運営は当社が引き受け、収益は所有者である買主様に分配されます。
- 旅館業許可の新規申請・承継申請が不要
- 引き渡し後即日から運営継続が可能
- 地域住民との関係性をそのまま引き継げる
- 運営の機動性を最大化できる
- 当社が法令遵守・行政対応も継続
- FC運営委託で売上が最も安定する構造
買主法人名義で新規取得
(定款変更で対応可能)
買主法人が定款に宿泊業・旅館業を追加した上で、新潟県知事(管轄保健所)に対し、旅館業許可を新規申請・取得します。当社で蓄積した佐渡市の許認可ノウハウと書類一式を提供し、定款変更から申請書類作成・保健所協議までフルサポートします。
- 定款変更は司法書士費用のみで対応可能
- 許可申請書類のテンプレートを提供
- 佐渡市保健所との事前協議をサポート
- 取得まで標準2〜3ヶ月の期間が必要
- 取得期間中は暫定運営委託で営業継続
- 取得実績多数のため申請却下リスクは低い
取得期間中の暫定運営委託
パターン2を選択された買主法人が、許可取得までの期間中も収益機会を逃さないための暫定対応です。当社の旅館業許可下で運営を継続し、買主法人による許可取得完了後にスムーズに名義変更します。新規許可取得を希望されつつも、引き渡し直後から営業を続けたい法人様向けの組み合わせ運用です。
- パターン2との組み合わせで活用
- 許可取得期間中も営業を継続できる
- 収益の機会損失をゼロに
- 名義変更時のオペレーション支援
- 地域住民・予約サイトとの関係を維持
- 引き継ぎ完了まで万全のサポート
当社が運営支援するFCパートナー全物件において、
旅館業または民泊の許可を取得済みです。
オーナー名義での取得・当社名義での取得、
いずれのパターンでも実運用の経験があります。
法人として事業取得する場合の
4つのメリットをわかりやすく
本物件は、事業承継・事業買収をお考えの法人様にとって、財務・キャッシュフロー両面で優れた特性を持つ案件です。地方の小規模宿泊施設だからこそ実現できる「アセットの軽さ」と「キャッシュフローの厚さ」を、4つの軸でわかりやすくご説明します。
都心部の収益不動産では実現しにくい、
「軽いアセット × 厚いキャッシュフロー」の構造を持っています。
中規模法人様の事業ポートフォリオに組み込みやすい設計です。
地方所在のため土地評価額が抑えられており、譲渡価格に占める土地原価が低い構造です。同じ収益規模の都市部物件と比較すると、取得時のイニシャル負担が大幅に軽減されます。手元キャッシュを温存したまま、収益事業を取得できます。
地方所在のため土地評価額が低く、結果として毎年発生する固定資産税の負担が軽微です。これは保有期間中ずっと続く効果であり、ランニングコストの圧縮を通じて、年間営業利益305万円という数字をしっかりと手元に残せる構造に直結しています。
木造の宿泊施設として、減価償却を比較的短い期間で計上できる構造です。本物件には未償却残高が約653万円あり、取得後も引き続き減価償却費を計上できます。会計上の減価償却費が大きく取れることで、税引前利益と実際のキャッシュフローに差が生まれ、帳簿上の利益を抑えながら手元キャッシュは厚く残るパターンが期待できます。
上記1〜3が組み合わさった結果、年間総収入967万円・年間営業利益305万円という収益が、毎年安定的に手元に残り続ける構造です。世界遺産登録による稼働率上昇と単価上昇の追い風も加わり、5年累計で約2,200万円の純利益が見込める優良案件です。
本物件には未償却残高が約653万円あり、取得後も引き続き減価償却費として計上することで課税所得の圧縮が可能です。建物・附属設備等の資産区分ごとに異なる耐用年数に基づき償却が継続されます。これにより、帳簿上の利益を抑えながら実際の手元キャッシュは厚く残る構造となり、取得後の税引後キャッシュフローの向上要因となります。
節税商品ではなく、
「アセットが軽い状態で、キャッシュフローが厚く出続ける」
構造を持つ事業資産です。
本セクションでご説明している償却・固定資産税などの内容は、本物件の財務的な特性をご理解いただくための一般的な情報です。節税効果を保証するものではありません。本物件は「税負担を圧縮するための商品」ではなく、「アセットを軽く保ったまま、毎期安定したキャッシュフローを生み出す事業資産」としてご検討いただくものです。実際の税務処理・会計処理は、買主様の事業全体の状況により異なりますので、必ず顧問税理士・会計士にご確認ください。
譲渡に関する基本条件
以下は本取引の基本条件です。最終的な条件は、秘密保持契約の締結後の協議を経て、売買契約書において確定します。
なぜ今、この物件を譲渡するのか
高い収益性を持つ本物件を、なぜこのタイミングで譲渡するのか。その背景を明確にお伝えします。
詳細資料・個別相談のご案内
詳細資料(物件概要書・譲渡条件書・財務詳細)および現地内見のご案内は、
以下のメールアドレスよりお問い合わせいただいた方に個別にご提供いたします。
※秘密保持に関する合意のもと、ご対応させていただきます。
※法人様によるM&A・事業承継型取引のご相談も承っております。
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必要事項が自動で記載されたメールが立ち上がります。
お名前と電話番号のみを記載してメールを送付してください。
・電話番号をご記載ください
※メール確認後弊社担当から折り返しさせていただきます