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AKIYAtoオーナー制度_河崎浪漫館_横スライド
河崎浪漫館｜オーナーシッププログラム ご説明資料
AKIYAto OWNERSHIP PROGRAM世界遺産の島に、
120年の時間が積み上げた宿。
河崎浪漫館
空き家を再生し、宿として蘇らせ、地域と共に価値を高めていく。
すでに稼働し、収益実績を積み上げている一棟貸し宿の、オーナーシップご説明資料です。
EXECUTIVE SUMMARY「河崎浪漫館」を3分でご理解いただくために
この宿は、これから立ち上げる物件ではありません。すでに1年以上運転し、年商・稼働・単価のすべてに実績があります。その実績数値を、そのまま最初に示します。以降のページで根拠をひとつずつ開示していきます。
販売価格
3,500万円
初期投資総額 3,867.2万円
（購入諸費用367.2万円を含む）
年間手残り（NOI）
約293.3万円
2,932,554円／月あたり約24.4万円
固定資産税・都市計画税9万円控除後
NOI回収率
8.38%
2,932,554円 ÷ 販売価格35,000,000円
初期投資総額に対しては7.58%
5年累計手残り
約1,466.3万円
年間NOI 2,932,554円 × 5年
（税引前・売却は含みません）
すでに回っている宿を、そのまま引き継ぐ
直近12ヶ月の年商は8,530,317円、前年6,934,975円から23%の増収。机上の想定値ではなく、運転中の事業を引き継いでいただく物件です。
確定済みの予約単価が、すでに18%上昇
確定している予約の平均単価は69,484円。直近12ヶ月の平均58,830円に対して18%高い水準で、単価の上昇が数字として表れています。
簡易宿所として365日稼働できる
民泊のような年間営業日数の上限がありません。現在の稼働は145泊・39.7%。稼働の天井が制度で決まらないため、伸びしろがそのまま残っています。
PROPERTY「河崎浪漫館」の風景
築120年の古民家を、時間の痕跡を残したまま再生。梁や建具が語る古い建物の質感と、いま泊まるための快適さが同居する一棟貸しの空間です。
新潟県佐渡市河崎／両津港から車で約10分／築120年の古民家一棟貸切／簡易宿所（宿泊日数制限なし）／定員5名基準
PROPERTY VALUE世界遺産の島に残る、築120年の古民家
120年という時間は、あとから作ることができません。2024年に島そのものが世界文化遺産に登録された佐渡で、その時間を丸ごと貸し切れる宿。希少性がそのまま宿泊単価に反映される物件です。
120年という時間は、新築では買えない
柱や梁、建具に残る120年分の痕跡は、資本を投じても再現できません。この一棟を貸し切る体験そのものが、他の宿泊施設と価格で比較されない理由になります。
2024年、島そのものが世界文化遺産に
佐渡島の金山がユネスコ世界文化遺産に登録され、島全体が国内外から選ばれる目的地になりました。宿の立地価値が、行政や観光施策の側から押し上げられていく局面です。
両津港から車10分という現実的な導線
島の宿でありながら、玄関口である両津港から車で10分。非日常の距離感と、たどり着きやすさを両立しています。オーナー様ご自身が滞在する際も同じ利点が働きます。
REVENUE DATA年間収益と投資設計、原価まですべて開示します
採用年商は、実績の稼働145泊に、確定済みの予約単価69,484円を掛けた保守値です（69,484円 × 145泊 ＝ 10,075,180円）。稼働率の改善やインバウンドの上積みは一切織り込んでいません。何にいくらかかっているのかを、すべてお見せします。
年間収益
宿総売上（年商）10,075,180円
平均単価 69,484円／稼働 145泊（39.7%）
直接運営費（50%）5,037,590円
AKIYAto運営代行（20%）2,015,036円
固定資産税・都市計画税90,000円
年間手残り（NOI）2,932,554円
月あたり約244,400円（税引前）
初期投資と回収設計
販売価格（現金一括）35,000,000円
仲介手数料（2件分・税込）2,442,000円
不動産取得税・登記・印紙等1,230,000円
初期投資総額38,672,000円
3年累計手残り8,797,662円
5年累計手残り14,662,770円
年間NOI 2,932,554円 × 5年（税引前）。売却は含みません。
※ 成果連動型のため、収益・稼働を保証するものではありません。※ 直近12ヶ月の実績年商は8,530,317円（前年6,934,975円、前年比23%増）、平均単価58,830円です。採用年商はこの実績泊数に、確定済み予約単価を乗じた保守値です。※ 手取りには別途、所得税・住民税（個人）／法人税（法人）がかかります。
SIMULATION保有年数ごとの収支シミュレーション
単価69,484円・稼働145泊を前提に、年間収支と保有年数ごとの累計を試算しました。本物件は簡易宿所のため、年間営業日数の上限はありません。
単価69,484円の根拠
推定値ではなく、すでに確定している予約の実単価です。直近12ヶ月の平均58,830円に対して18%高い水準で推移しています。
稼働145泊（39.7%）の根拠
直近12ヶ月の実績をそのまま据え置いています。稼働率の改善分とインバウンドの上積みは、あえて計上していません。
運営はすべてAKIYAtoが代行
集客、予約最適化、季節ごとの料金戦略、ゲスト対応、清掃手配、通常修繕まで一括代行。オーナー様が運営に時間を割く必要はありません。
※ 3年・5年の累計は年間値を単純に乗じた参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
PROFIT STRUCTURE宿総売上を、3つに配分します
直接運営費（OTA手数料・清掃・水光熱・消耗品・修繕・保険・通信等）が50%、AKIYAtoの運営代行費用が20%、残る30%がオーナー様の取り分です。AKIYAtoの取り分は売上連動のため、宿の収益を伸ばすほど双方の取り分が増えます。利害が同じ方向を向く設計です。
直接運営費（運営コスト）50%
AKIYAto運営代行費用20%
オーナー手取り30%
直接運営費に含まれるもの
OTA手数料、清掃費、水道光熱費、消耗品、修繕費、保険料、通信費など。宿を動かすために実際に出ていく費用です。
AKIYAtoが担うもの
集客・料金設計・予約管理・ゲスト対応・清掃手配・通常修繕・レポーティング。オーナー様の作業はゼロで運営が回ります。
オーナー手取り 30%
年商10,075,180円に対し3,022,554円。ここから固定資産税・都市計画税90,000円を差し引いた2,932,554円が、年間手残り（NOI）です。
INCOME RETURN保有して受け取る、安定インカムという選択肢
本物件は現金一括・ローンなしで取得し、運営はAKIYAtoが一括代行します。オーナー様は日々の運営に関わることなく、毎年のNOIを受け取り続けられます。保有し続ければ毎年の手残りを受け取りながら、物件そのものは資産として残り、将来はオーナーチェンジ（第三者への売却）に転じることも可能です。
回収率の計算式
累計手残り ÷ 初期投資総額38,672,000円で算出しています（1年目 2,932,554円÷38,672,000円＝7.58%、3年目 8,797,662円÷38,672,000円＝22.75%、5年目 14,662,770円÷38,672,000円＝37.92%）。販売価格35,000,000円に対する単年のNOI回収率は8.38%です。
5年間で受け取る累計手残り
約1,466.3万円
14,662,770円（税引前）
年間NOI 2,932,554円 × 5年
売却によるキャピタルゲインは含みません
試算条件
販売価格：35,000,000円（現金一括・ローンなし）
初期投資総額：38,672,000円
年商：10,075,180円（69,484円 × 145泊）
直接運営費：宿総売上の50%／AKIYAto運営代行：20%
オーナー手取り：30%（固定資産税・都市計画税90,000円/年 控除後＝NOI）
※ 成果連動型のため、収益・稼働を保証するものではありません。※ 手取りには別途、所得税・住民税（個人）／法人税（法人）がかかります。※ 売却時の諸費用・税金は含まれていません。
ASSET VALUE建物ではなく、稼働している事業ごと取得する
この物件で引き継がれるのは、建物だけではありません。営業許可、予約、レビュー、そして運営体制。収益を生んでいる状態のまま、そっくり引き渡される資産です。
01
築120年という代替不可能性
新築では再現できない建築です。周辺に類似の宿が生まれても、この建物の時間だけは複製できません。価格競争から距離を取れる、宿としての構造的な強さです。
02
簡易宿所として365日稼働できる
民泊のような年間営業日数の上限がなく、通年で予約を受けられます。稼働の天井が制度で決まらないため、現在の稼働率39.7%がそのまま伸びしろとして残っています。
03
実績・レビュー・予約が付いた状態で引き渡し
ゼロから集客を立ち上げる必要がありません。直近12ヶ月で年商8,530,317円を生み、Googleマップ上の口コミも積み上がった状態。予約が入っている宿を、その日から引き継げます。
04
現金一括取得のため、金利リスクを負わない
ローンを組まずに取得する設計のため、金利変動によって手残りが目減りすることがありません。運営はAKIYAtoが一括代行するため、オーナー様の作業負担もゼロです。
LOCATION佐渡島という立地が持つ追い風
2024年の世界遺産登録を起点に、空路の新設、インバウンドの回復、希少種エコツーリズムが重なり、集客力と宿泊単価の双方を押し上げる局面にあります。売上の前提は直近実績にもとづくもので、これらの上振れ材料は原則として計上していません。
観光導線
佐渡島の金山が世界文化遺産に登録
相川金銀山・西三川砂金山の2構成資産が、2024年にユネスコ世界文化遺産へ登録されました。登録後は国内客が顕著に増加し、欧米・台湾・香港からのインバウンドが本格化する見込みで、集客力と宿泊単価の双方を押し上げます。
交通結節点
トキエア就航で空路アクセスが改善
佐渡と新潟を結ぶ空路が新設されました。従来のジェットフォイル約1時間、カーフェリー約2.5時間に空路が加わり、首都圏からの日帰り・短期滞在需要の拡大が見込まれます。本物件は両津港から車で約10分という導線上にあります。
需要トレンド
インバウンド需要の本格回復
円安と査証緩和の継続により、訪日客数は年間3,500万人超と過去最高水準にあります。佐渡は「穴場の世界遺産」として中期的な需要拡大が期待され、インバウンド比率の高い宿は宿泊単価を高く設定できる傾向にあります。
希少種
朱鷺（トキ）の野生復帰とエコツーリズム
日本で唯一、トキが野生復帰する島です。世界遺産との相乗効果で海外メディアへの露出が増え、「歴史・自然・希少種」の三軸で訴求できます。一棟貸しの古民家は、この文脈と最も相性の良い宿泊形態です。
DEVELOPMENT STORY
誰も住まなくなった家に、もう一度、人の温もりを
全国に増え続ける空き家を、ただ壊すのではなく、一棟貸し宿として再生し、地域の資産に変えていく。それが私たちの原点です。
私たちは「売りっぱなし」をしません。物件を育て、地域を育て、オーナー様と一緒に成長していく。それがAKIYAtoの一棟貸し宿です。
佐渡島、瀬戸内海の島々、四国の港町や城下町。日本の原風景が残る場所で、空き家を一棟一棟、丁寧に再生しています。現在12棟の宿泊施設を運営し、延べ数千人のゲストをお迎えしてきました。
EXPANSION
佐渡島新潟県坂出市丸亀市瀬居島北海道
福岡県はじめ瀬戸内・九州エリア拡大予定
黒：展開中エリア／金：次期拡大候補エリア。各地域の自治体・工務店と連携し、持続可能な再生モデルを横展開していきます。
WHY WE ARE DIFFERENT
なぜ私たちの宿物件は、他の投資物件と異なるのか
01
原価もすべて開示する透明性
原価、運営コスト、収支の内訳をすべて開示。隠し事のない、信頼で成り立つ関係を築きます。
02
売って終わりではない伴走型運営
購入後もAKIYAtoが運営パートナーとして関わり続けます。宿会議、収益改善提案、ゲスト対応まで。
03
地域に根ざした物件開発
地元工務店との連携、自治体との協定、地域住民との対話。その土地の文脈を読んだ物件づくりを行います。
04
一棟ごとのストーリー設計
画一的なリノベーションではなく、その家の歴史、地域の文化を活かした唯一無二の宿体験を設計します。
05
収益構造が継続成長する設計
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策。収益が年々伸びていく仕組みを物件に組み込んでいます。
06
オーナー様と長く続く関係
短期の売買益ではなく、共に宿を育て、一緒に成長し、一緒に利益を出していく関係を築きます。
OWNER STORIES空き家を託した元オーナー様から届く声
私たちが手掛ける空き家が、どのように再生されたのか。実際の事例をご紹介します。
佐渡ヶ島・新潟県Sea Side Tsubaki椿／廃墟から蘇った、物語のある宿
親御様が高齢でホームに入られ、長年放置されて雨漏りが進み廃墟のような状態だった空き家を買い取り再生。宿として生まれ変わった後、元オーナー様ご一家を無料でご招待しました。飾られているひまわりの絵は、映画背景画を手がけるお孫様が描いたもの。家族の記憶と物語が受け継がれていく宿です。
「空き家になっていた我が家が綺麗になり、こんなに価値があると気づきませんでした。雨漏りも修繕し、仏壇もそのまま残してくれてありがとうございます。」（元所有者様）
香川県坂出市瀬居島リトリート／島の空き家が、癒しの宿に
橋で渡れるアクセスの良さと、離島ならではの非日常感を両立した立地に、長年放置されていた空き家がありました。地元工務店と連携し、島の風景に溶け込むリトリート空間としてフルリノベーション。瀬戸内の多島美を一望できる宿として、多くのゲストに愛される場所に生まれ変わりました。
「もう誰も住まないと思っていた家が、こんなに素敵な宿になるなんて。遠くからわざわざ泊まりに来てくれるお客様がいると聞いて、本当に嬉しかった。」（元所有者様）
REGIONAL ECONOMY空き家だけでなく、商店街の廃ビルも再生しています
AKIYAtoの全ての宿事業は、地域全体の経済循環を生み出しています。地元業者様、地元住民様との助け合いで、唯一無二の宿と価値をつくり出しています。
香川県坂出市廃ビルを買い取り、商業ビルとして再生
商店街にあった廃ビルをフルリノベーションし、自社拠点「AKIYAto BASE」として運営。シャッターが降りたままだった通りに再び人が集まり、近隣の商店主からも「街が明るくなった」という声をいただいています。
島の資源を、宿の個性に変える
佐渡では地元の木材業者に一軒ずつ足を運び、島特産のアテビを譲り受けて蔵サウナの内装材に活用。地元採石業者からはサウナストーンの供給体制を築きました。島の資源が宿の個性になり、供給する側にも仕事が生まれています。
1つの宿が生む、年間1,000万円規模の循環
宿に泊まったゲストは地域の飲食店で食事をし、体験に参加し、土産を買って帰ります。各エリア1つの宿で年間1,000万円から1,500万円の経済波及効果を生んでいます。
MEDIA AND PARTNERSHIP
出版実績、メディア掲載、自治体との連携協定
空き家を買う。100万円からはじめる楽しい投資術
技術評論社／著者：宮前昌弘
全国書店・Amazonにて発売中
出版記念セミナーには、多くの空き家活用者・弊社宿オーナー様にご参加いただきました。
連携協定・包括連携・物件再生
自治体との連携協定を軸に、地元工務店・地域住民と共に再生モデルを広げています。
GUEST REVIEWS
ゲストから届く高評価
★★★★★
「ただの宿泊ではなく、その土地の暮らしを体験できる。滞在中に地域の方と話す機会があり、忘れられない思い出になりました。」（Googleマップ）
★★★★★
「古い家なのにとても清潔で、設備も整っている。何より窓から見える海が最高でした。また必ず来ます。」（OTAサイト）
★★★★★
「子連れでも安心して泊まれました。一棟貸しなので周りを気にせずのんびりできるのが嬉しい。リノベのセンスも素晴らしいです。」（Googleマップ）
★★★★★
「リピート3回目です。季節ごとに表情が変わるのが魅力。毎回新しい発見があります。地域の方とも顔見知りになりました。」（OTAサイト）
★★★★★
「チェックインからチェックアウトまで、すべてが心地よい。スタッフの対応も温かく、地域の情報もたくさん教えてもらえました。」（Googleマップ）
★★★★★
「夫婦の記念旅行で利用しました。一棟貸しなのでプライベート感があり、特別な時間を過ごせました。」（OTAサイト）
★★★★★
「宿のデザインが素晴らしい。古い建物の良さを活かしながら、快適に過ごせるよう配慮されていて感動しました。」（Googleマップ）
COMPARISON
一般的な不動産投資と、AKIYAtoの宿物件
GENERAL REAL ESTATE
一般的な不動産投資・
宿泊物件
物件を買う。収益を計算する。数字が合えば買い、合わなければ見送る。そこに「物語」は存在しません。
管理会社に丸投げし、毎月届く明細を眺めるだけ。その物件がある地域のことも、そこに泊まるゲストの顔も知らない。ただの投資商品として消費されていく不動産。
地域にお金は落ちず、オーナーと地域の接点はゼロ。物件が老朽化すれば価値は下がり、売却して終了。その土地に何も残りません。
収益計算のみ管理会社に丸投げ地域との関係なし画一的なリノベ売買契約で終了
AKIYAto PROPERTY
AKIYAtoの宿物件
私たちの宿は、地域に根付き、地域から愛される存在です。訪れるゲストには数字では測れない思い出とストーリーが積み上がり、それが口コミとなり、リピーターとなり、結果として収益も伸びていく構造です。
宿に泊まったゲストは地域の飲食店で食事をし、体験アクティビティに参加し、お土産を買って帰ります。宿があることで、地域の産業にお金が循環していきます。
東京一極集中の日本経済を、地方から支えていく。AKIYAtoのオーナーになるということは、その社会貢献に参画するということです。
各エリア1つの宿にて年間
1,000〜1,500万円
の経済波及効果
ストーリーが積み上がる宿地域産業への経済循環地方創生への貢献オーナーと共に伴走原価すべて開示
OWNER COMMUNITY購入後も、一緒に宿を育てていきます
AKIYAtoは「売って終わり」の会社ではありません。宿の収益が上がるということは、地域が活性化するということ。地域とオーナー様とAKIYAtoの三位一体で、物件を育てていきます。
定期オーナー宿会議
オーナー様を交えた宿運営会議を定期開催します。収益レポートの共有だけでなく、次の季節にどんなゲスト体験を設計するか、地域のイベントとどう連動するか。数字の報告会ではなく「一緒に未来をつくる場」です。
収益改善プロジェクト
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策の立案。AKIYAtoの運営チームが、あなたの宿の収益を最大化するためのプロジェクトを常時推進します。
オーナー限定ツール
リアルタイム収支ダッシュボード、予約状況の確認、月次レポート。自分の宿が今どんな状態にあるのか、いつでもどこでも把握できる管理ツールをご提供します。
オーナーコミュニティ
同じ志を持つオーナー様同士が繋がり、成功事例を共有し、時には一緒に地域を訪れる。投資家の集まりではなく「日本の地方を自分たちの手で盛り上げたい」という想いでつながる仲間の輪です。
収益のその先に、あなたの人生を豊かにする体験がある。
自分が関わった空き家が美しい宿として蘇り、訪れたゲストが感動する。地域の方が「この宿が来てから町が明るくなった」と微笑む。そんな瞬間に立ち会えることが、AKIYAtoのオーナーである本当の価値です。
NEXT STEP世界で1つの宿をあなたと紡ぎ、
地方の価値と経済を循環する
宿収益と物件価値と地方貢献。河崎浪漫館のオーナーとして、この3つを同時に手にしてください。ご不明点は無料面談にてすべてお答えします。
無料面談：所要時間 約60分／オンライン対応可
PDF保存：印刷画面が開きます。送信先で「PDFに保存」を選び、詳細設定で「背景のグラフィック」にチェックを入れてください。
※ 本資料に掲載されているシミュレーション・収益予測・物件価値の試算はすべて参考値であり、将来の収益や物件価値の上昇を保証するものではありません。不動産投資には、市場環境の変化、稼働率の変動、災害リスク、金利変動等により元本割れや収益の減少が生じるリスクがあります。投資判断はご自身の責任において、必要に応じて税理士・弁護士等の専門家にご相談のうえ行ってください。掲載情報は本日時点のものであり、予告なく変更される場合があります。
空き家地方創生株式会社／AKIYAto
左右スワイプ／矢印キーで移動
