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AKIYAtoオーナー制度_丸亀モンマルトル横スライド2270
丸亀モンマルトル｜オーナーシッププログラム ご説明資料
AKIYAto OWNERSHIP PROGRAMモンマルトルの空気を纏う、
時間の痕跡にくつろぐ空間。
丸亀モンマルトル
空き家を再生し、宿として蘇らせ、地域と共に価値を高めていく。
日本で唯一の「城見サウナ」を備えた一棟貸し宿の、オーナーシップご説明資料です。
EXECUTIVE SUMMARY「丸亀モンマルトル」を3分でご理解いただくために
収益・資産・唯一性。この物件がどの角度から見ても成立する理由を、最初に数字で示します。以降のページで、その根拠をひとつずつ開示していきます。
販売価格
2,270万円
初期投資総額 2,464万円
（購入諸費用194万円を含む）
年間手残り（NOI）
196万円
月あたり約16.3万円
固定資産税7万円控除後
NOI利回り
約8.0%
196万円 ÷ 初期投資総額2,464万円
（対販売価格では約8.6%）
5年トータルリターン
約1,502万円
累計手残り978万円
＋売却益524万円
日本で唯一の「城見サウナ」
丸亀城を望みながら整うサウナを、一棟貸しで独り占め。全国を見渡しても、この立地でしか成立しない体験です。
近隣に競合が存在しない
丸亀市内および近隣に、貸切サウナ付きの一棟貸し宿はありません。高まり続けるサウナ需要の受け皿が空白のままです。
簡易宿所として365日稼働
民泊のような年間営業日数の上限がなく、通年で予約を受けられます。稼働の天井が制度で決まらない宿です。
PROPERTY「丸亀モンマルトル」の風景
昭和48年築の鉄筋コンクリート造を、時間の痕跡を残したまま再生。古い建物の質感と、新しい設備の快適さが同居する空間です。
香川県丸亀市／JR丸亀駅から車で約6分／昭和48年築 鉄筋コンクリート造／簡易宿所
CASTLE VIEW SAUNA日本で唯一の「城見サウナ」を、独り占めする
丸亀城を望みながら、ととのう。全国を見渡しても、この立地でしか成立しない体験を、貸切で、誰にも邪魔されずに。丸亀モンマルトルが持つ唯一無二の価値です。
唯一の体験そのものが、集客力になる
丸亀城を望みながら整うサウナは、全国でもここだけ。一棟貸しだからこそ、その時間を貸切で独り占めできます。「ここでしか味わえない」という優越感が、そのままゲストを惹きつける理由になります。
初心者も玄人も、同時に満たす設計
ゆっくり入れる初心者向けの温度設計に加え、サウナを知り尽くした方のためのロウリュも用意。不慣れな同行者とこだわり派が同じ宿で満足できることが、稼働率の安定につながります。
丸亀駅から車6分。オーナーの特権として
アクセスの良さはゲストの集客力であると同時に、オーナー様ご自身の特権です。憧れのサウナ宿に「オーナー」としていつでも滞在できる。所有とともに、その暮らしが手に入ります。
REVENUE DATA年間想定収益と投資設計、原価まですべて開示します
佐渡・河崎浪漫館で実証した「相場の約2.25倍のADR」を丸亀に横展開。丸亀市内トップクラスの稼働率60%と組み合わせた採用年商をベースに、何にいくらかかっているのかをすべてお見せします。
年間想定収益
宿総売上810万円
ADR 37,000円／稼働率 60%（採用値）
直接運営費（45%）365万円
AKIYAto運営代行（30%）243万円
固定資産税7万円
年間手残り（NOI）196万円
月あたり約16.3万円（税引前）
初期投資と回収設計
販売価格2,270万円
購入諸費用194万円
初期投資総額2,464万円
3年累計手残り587万円
5年累計手残り978万円
年間NOI 196万円 × 5年（税引前）。売却益は含みません。
※ ADR・稼働率は採用値であり、将来の収益を保証するものではありません。開業初期の実績（2〜3ヶ月・年商換算約75万円）とは乖離があります。運営実績の蓄積とともに採用値への収束を見込んでいます。
SIMULATION保有年数ごとの収支シミュレーション
ADR37,000円・稼働率60%を前提に、年間収支と保有年数ごとの累計を試算しました。本物件は簡易宿所のため、年間営業日数の上限はありません。
ADR 37,000円の根拠
丸亀の相場ADRは16,508円。佐渡・河崎浪漫館で実証した相場の約2.25倍という倍率を、そのまま丸亀相場に適用した設計値です。
稼働率 60%の根拠
丸亀市内トップクラスの実績水準を採用しています。城見サウナという唯一性と、近隣に競合が存在しないポジションが、この水準を支えます。
運営はすべてAKIYAtoが代行
予約最適化、季節ごとの料金戦略、ゲスト対応、清掃手配まで一括代行。オーナー様が運営に時間を割く必要はありません。
※ 参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
PROFIT STRUCTURE宿総売上を、3つに配分します
直接運営費（OTA手数料・清掃・水光熱・修繕・保険等）が45%、AKIYAtoの運営代行費用が30%、残る25%がオーナー様の取り分です。AKIYAtoの取り分は売上連動のため、宿の収益を伸ばすほど双方の取り分が増えます。利害が同じ方向を向く設計です。
直接運営費（運営コスト）45%
AKIYAto運営代行費用30%
オーナー手取り25%
直接運営費に含まれるもの
OTA手数料、清掃費、水道光熱費、消耗品、修繕費、保険料など。宿を動かすために実際に出ていく費用です。
AKIYAtoが担うもの
集客・料金設計・予約管理・ゲスト対応・現地対応・レポーティング。オーナー様の作業はゼロで運営が回ります。
オーナー手取り 25%
年間810万円の売上に対し202.5万円。ここから固定資産税7万円を差し引いた196万円が、年間手残り（NOI）です。
CAPITAL GAIN育てた宿を売却する。キャピタルゲインという選択肢
本物件は、収益還元法による推定事業価値2,794万円に対し、販売価格を2,270万円（約19%割安）に設定しています。購入初年度から推定価値が取得価格を上回る設計です。
推定事業価値と採用年商について
推定事業価値2,794万円は、採用年商810万円から算出したNOI196万円を、収益還元率7%（地方一棟貸しの標準レンジ）で還元した理論値です。開業初期の実績とは乖離がありますが、運営実績の蓄積とともに採用値への収束を見込んでいます。将来の収益・物件価値を保証するものではありません。
5年目に売却した場合のトータルリターン
約1,502万円
累計手残り978万円 ＋ 売却益524万円
初期投資2,464万円に対するリターン率 約61%
試算条件
販売価格：2,270万円／初期投資総額：2,464万円
収益還元率：7%
直接運営費：宿総売上の45%／AKIYAto運営代行：30%
オーナー手取り：25%（固定資産税7万円/年 控除後＝NOI）
ADR：37,000円／稼働率：60%（採用値・固定）
※ 収益還元法（直接還元法）による試算です。※ 売却時の諸費用・税金は含まれていません。
ASSET VALUE建物も土地も資産として残る、鉄筋コンクリート造の宿
昭和48年築の鉄筋コンクリート造。木造とは異なる堅牢さ、土地そのものに残る価値、そして新品設備による安心。収益だけでなく「資産」として地に足のついた強さを持つ物件です。
01
鉄筋コンクリート造の堅牢性
RC造は木造に比べて耐火性・耐久性・遮音性に優れた構造です。遮音性の高さはゲスト満足度に直結し、宿としての運営品質を支える土台になります。
02
土地そのものに残る資産価値
丸亀市内という立地ゆえ、本物件は土地価格だけでも1,605,466円の評価があります。建物の価値が年月とともに目減りしても、土地が下支えとなります。
03
修繕必須機器はすべて新品
ボイラーをはじめ、宿運営に欠かせない設備はすべて新品を導入済み。「買った直後に多額の修繕費がかかる」という中古物件のリスクを、あらかじめ取り除いた状態でお引き渡しします。
04
減価償却によるメリット
建物の減価償却費は年間305,945円。実際のキャッシュアウトを伴わない費用計上が可能で、課税所得の圧縮に寄与します。効果は個人・法人の状況により異なります。
LOCATION丸亀市という立地が持つ追い風
瀬戸大橋を渡った四国側の玄関口。丸亀城という全国屈指の観光資源を擁する城下町。観光客の人の流れ、サウナ需要の高まり、そして近隣にサウナ付き宿が存在しないという市場の空白。この物件が置かれた環境を整理しました。
観光導線
丸亀城を起点に、人が流れ込む街
丸亀城は現存十二天守のひとつで、日本一の高さを誇る石垣で知られる丸亀市最大の観光資源。城を目的に訪れた観光客が、うちわの伝統工芸、商店街、港、瀬戸内の島々へと足を延ばします。日帰りでは惜しい街だからこそ、一棟貸しの宿泊需要が確かに存在します。
交通結節点
瀬戸大橋を渡った先、四国の入口
JR丸亀駅は岡山から瀬戸大橋経由でアクセスでき、本州側からの玄関口として機能します。高松空港・高松市街、坂出、琴平への中継点でもあり、本州・四国双方からゲストを集める要衝です。
市場の空白
近隣にサウナ付き一棟貸し宿が存在しない
丸亀市内および近隣エリアには、貸切でサウナを楽しめる一棟貸しの宿泊施設がありません。サウナ需要が全国的に高まり続ける一方で、その受け皿が空白になっている。丸亀モンマルトルは、このギャップに正面から応える宿として競合不在のポジションを取れます。
需要トレンド
サウナ・一棟貸しの追い風
サウナを目的に旅先を選ぶ「ととのい旅」が定着し、貸切サウナへの需要は拡大を続けています。一棟貸し宿は少人数・グループ・長期滞在との親和性が高く、都市型ホテルとは異なる需要層を取り込めます。
DEVELOPMENT STORY
誰も住まなくなった家に、もう一度、人の温もりを
全国に増え続ける空き家を、ただ壊すのではなく、一棟貸し宿として再生し、地域の資産に変えていく。それが私たちの原点です。
私たちは「売りっぱなし」をしません。物件を育て、地域を育て、オーナー様と一緒に成長していく。それがAKIYAtoの一棟貸し宿です。
佐渡島、瀬戸内海の島々、四国の港町や城下町。日本の原風景が残る場所で、空き家を一棟一棟、丁寧に再生しています。現在12棟の宿泊施設を運営し、延べ数千人のゲストをお迎えしてきました。
EXPANSION
佐渡島新潟県坂出市丸亀市瀬居島北海道
福岡県はじめ瀬戸内・九州エリア拡大予定
黒：展開中エリア／金：次期拡大候補エリア。各地域の自治体・工務店と連携し、持続可能な再生モデルを横展開していきます。
WHY WE ARE DIFFERENT
なぜ私たちの宿物件は、他の投資物件と異なるのか
01
原価もすべて開示する透明性
原価、運営コスト、収支の内訳をすべて開示。隠し事のない、信頼で成り立つ関係を築きます。
02
売って終わりではない伴走型運営
購入後もAKIYAtoが運営パートナーとして関わり続けます。宿会議、収益改善提案、ゲスト対応まで。
03
地域に根ざした物件開発
地元工務店との連携、自治体との協定、地域住民との対話。その土地の文脈を読んだ物件づくりを行います。
04
一棟ごとのストーリー設計
画一的なリノベーションではなく、その家の歴史、地域の文化を活かした唯一無二の宿体験を設計します。
05
収益構造が継続成長する設計
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策。収益が年々伸びていく仕組みを物件に組み込んでいます。
06
オーナー様と長く続く関係
短期の売買益ではなく、共に宿を育て、一緒に成長し、一緒に利益を出していく関係を築きます。
OWNER STORIES空き家を託した元オーナー様から届く声
私たちが手掛ける空き家が、どのように再生されたのか。実際の事例をご紹介します。
佐渡ヶ島・新潟県Sea Side Tsubaki椿／廃墟から蘇った、物語のある宿
親御様が高齢でホームに入られ、長年放置されて雨漏りが進み廃墟のような状態だった空き家を買い取り再生。宿として生まれ変わった後、元オーナー様ご一家を無料でご招待しました。飾られているひまわりの絵は、映画背景画を手がけるお孫様が描いたもの。家族の記憶と物語が受け継がれていく宿です。
「空き家になっていた我が家が綺麗になり、こんなに価値があると気づきませんでした。雨漏りも修繕し、仏壇もそのまま残してくれてありがとうございます。」（元所有者様）
香川県坂出市瀬居島リトリート／島の空き家が、癒しの宿に
橋で渡れるアクセスの良さと、離島ならではの非日常感を両立した立地に、長年放置されていた空き家がありました。地元工務店と連携し、島の風景に溶け込むリトリート空間としてフルリノベーション。瀬戸内の多島美を一望できる宿として、多くのゲストに愛される場所に生まれ変わりました。
「もう誰も住まないと思っていた家が、こんなに素敵な宿になるなんて。遠くからわざわざ泊まりに来てくれるお客様がいると聞いて、本当に嬉しかった。」（元所有者様）
REGIONAL ECONOMY空き家だけでなく、商店街の廃ビルも再生しています
AKIYAtoの全ての宿事業は、地域全体の経済循環を生み出しています。地元業者様、地元住民様との助け合いで、唯一無二の宿と価値をつくり出しています。
香川県坂出市廃ビルを買い取り、商業ビルとして再生
商店街にあった廃ビルをフルリノベーションし、自社拠点「AKIYAto BASE」として運営。シャッターが降りたままだった通りに再び人が集まり、近隣の商店主からも「街が明るくなった」という声をいただいています。
チャレンジショップで共創メンバーを募集
単なるテナント募集ではなく、挑戦が生まれる拠点へ。応募者による事業プレゼン大会は生配信で公開し、地域の方々と一緒に新しい事業の芽を育てています。
ケーブルテレビ局KBN株式会社との共同企画
坂出市・宇多津町でテレビ、インターネット、電話、電力供給を展開するKBN株式会社と共同企画が始動。地域のインフラを担う企業と手を組み、坂出から全国へ届く価値を生み出していきます。
MEDIA AND PARTNERSHIP
出版実績、メディア掲載、自治体との連携協定
空き家を買う。100万円からはじめる楽しい投資術
技術評論社／著者：宮前昌弘
全国書店・Amazonにて発売中
出版記念セミナーには、多くの空き家活用者・弊社宿オーナー様にご参加いただきました。
連携協定・包括連携・物件再生
自治体との連携協定を軸に、地元工務店・地域住民と共に再生モデルを広げています。
GUEST REVIEWS
ゲストから届く高評価
★★★★★
「ただの宿泊ではなく、その土地の暮らしを体験できる。滞在中に地域の方と話す機会があり、忘れられない思い出になりました。」（Googleマップ）
★★★★★
「古い家なのにとても清潔で、設備も整っている。空間のデザインも素敵で、また必ず来ます。」（OTAサイト）
★★★★★
「子連れでも安心して泊まれました。一棟貸しなので周りを気にせずのんびりできるのが嬉しい。リノベのセンスも素晴らしいです。」（Googleマップ）
★★★★★
「リピート3回目です。季節ごとに表情が変わるのが魅力。毎回新しい発見があります。地域の方とも顔見知りになりました。」（OTAサイト）
★★★★★
「チェックインからチェックアウトまで、すべてが心地よい。スタッフの対応も温かく、地域の情報もたくさん教えてもらえました。」（Googleマップ）
★★★★★
「夫婦の記念旅行で利用しました。一棟貸しなのでプライベート感があり、特別な時間を過ごせました。」（OTAサイト）
★★★★★
「静かな滞在時間が最高でした。日常から切り離されたような非日常感。忘れられません。」（Googleマップ）
COMPARISON
一般的な不動産投資と、AKIYAtoの宿物件
GENERAL REAL ESTATE
一般的な不動産投資・
宿泊物件
物件を買う。収益を計算する。数字が合えば買い、合わなければ見送る。そこに「物語」は存在しません。
管理会社に丸投げし、毎月届く明細を眺めるだけ。その物件がある地域のことも、そこに泊まるゲストの顔も知らない。ただの投資商品として消費されていく不動産。
地域にお金は落ちず、オーナーと地域の接点はゼロ。物件が老朽化すれば価値は下がり、売却して終了。その土地に何も残りません。
収益計算のみ管理会社に丸投げ地域との関係なし画一的なリノベ売買契約で終了
AKIYAto PROPERTY
AKIYAtoの宿物件
私たちの宿は、地域に根付き、地域から愛される存在です。訪れるゲストには数字では測れない思い出とストーリーが積み上がり、それが口コミとなり、リピーターとなり、結果として収益も伸びていく構造です。
宿に泊まったゲストは地域の飲食店で食事をし、体験アクティビティに参加し、お土産を買って帰ります。宿があることで、地域の産業にお金が循環していきます。
東京一極集中の日本経済を、地方から支えていく。AKIYAtoのオーナーになるということは、その社会貢献に参画するということです。
各エリア1つの宿にて年間
1,000〜1,500万円
の経済波及効果
ストーリーが積み上がる宿地域産業への経済循環地方創生への貢献オーナーと共に伴走原価すべて開示
OWNER COMMUNITY購入後も、一緒に宿を育てていきます
AKIYAtoは「売って終わり」の会社ではありません。宿の収益が上がるということは、地域が活性化するということ。地域とオーナー様とAKIYAtoの三位一体で、物件を育てていきます。
定期オーナー宿会議
オーナー様を交えた宿運営会議を定期開催します。収益レポートの共有だけでなく、次の季節にどんなゲスト体験を設計するか、地域のイベントとどう連動するか。数字の報告会ではなく「一緒に未来をつくる場」です。
収益改善プロジェクト
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策の立案。AKIYAtoの運営チームが、あなたの宿の収益を最大化するためのプロジェクトを常時推進します。
オーナー限定ツール
リアルタイム収支ダッシュボード、予約状況の確認、月次レポート。自分の宿が今どんな状態にあるのか、いつでもどこでも把握できる管理ツールをご提供します。
オーナーコミュニティ
同じ志を持つオーナー様同士が繋がり、成功事例を共有し、時には一緒に地域を訪れる。投資家の集まりではなく「日本の地方を自分たちの手で盛り上げたい」という想いでつながる仲間の輪です。
収益のその先に、あなたの人生を豊かにする体験がある。
自分が関わった空き家が美しい宿として蘇り、訪れたゲストが感動する。地域の方が「この宿が来てから町が明るくなった」と微笑む。そんな瞬間に立ち会えることが、AKIYAtoのオーナーである本当の価値です。
NEXT STEP世界で1つの宿をあなたと紡ぎ、
地方の価値と経済を循環する
宿収益と物件価値と地方貢献。丸亀モンマルトルのオーナーとして、この3つを同時に手にしてください。ご不明点は無料面談にてすべてお答えします。
無料面談：所要時間 約60分／オンライン対応可
PDF保存：印刷画面が開きます。送信先で「PDFに保存」を選び、詳細設定で「背景のグラフィック」にチェックを入れてください。
※ 本資料に掲載されているシミュレーション・収益予測・物件価値の試算はすべて参考値であり、将来の収益や物件価値の上昇を保証するものではありません。不動産投資には、市場環境の変化、稼働率の変動、災害リスク、金利変動等により元本割れや収益の減少が生じるリスクがあります。投資判断はご自身の責任において、必要に応じて税理士・弁護士等の専門家にご相談のうえ行ってください。掲載情報は本日時点のものであり、予告なく変更される場合があります。
空き家地方創生株式会社／AKIYAto
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