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AKIYAtoオーナー制度_瀬居島リトリート_横スライド
瀬居島リトリート｜オーナーシッププログラム ご説明資料
AKIYAto OWNERSHIP PROGRAM瀬戸内の朝陽と海風に包まれる、
特別なリトリート。
瀬居島リトリート
空き家を再生し、宿として蘇らせ、地域と共に価値を高めていく。
開業からの実績値をそのまま採用した、一棟貸し宿のオーナーシップご説明資料です。
EXECUTIVE SUMMARY「瀬居島リトリート」を3分でご理解いただくために
本物件は、開業から直近12ヶ月の実績年商をそのまま据え置いた保守前提でご提示します。予測値ではなく、すでに出ている数字が起点です。以降のページで、その内訳をひとつずつ開示していきます。
販売価格
2,000万円
初期投資総額 2,220万円
（購入諸費用 約220万円を含む）
年間手残り（NOI）
173万円
月あたり約14.4万円
固定資産税・都市計画税8万円控除後
実質回収率
7.79%
173万円 ÷ 初期投資総額2,220万円
（対販売価格のNOI回収率は8.65%）
5年累計手残り
865万円
年間NOI 173万円 × 5年
（税引前・売却は含みません）
予測ではなく、実績が起点
2025年7月の開業から直近12ヶ月で、平均ADR40,317円・年間150泊の実績。この実績年商をそのまま据え置き、成長分を上乗せしない前提で試算しています。
年間約185日はオーナー様の自由利用
民泊の営業上限180日の裏返しとして、残る約185日は1泊4万円前後の宿をご自身で自由に使えます。年間の利用価値は約740万円相当です。
観光地ではない離島という希少性
瀬戸大橋の付け根に位置する瀬居島。観光地化されていない静けさを価値に変える別邸モデルで、Airbnb評価5.0（9件）を獲得しています。
PROPERTY「瀬居島リトリート」の風景
瀬戸内海に浮かぶ小さな島、瀬居島。長年放置されていた古民家屋敷を、地元工務店と連携してフルリノベーション。島の風景に溶け込むリトリート空間として再生しました。
香川県坂出市瀬居町682／古民家屋敷 一棟貸し／最大10名／瀬戸内ビュー／民泊（住宅宿泊事業法・年180日上限）／Airbnb 5.0（9件）
OWNER’S PRIVILEGE1泊4万円前後の宿を、年間約185日自由に使える
本物件は民泊として年間最大180日の営業が可能ですが、裏を返せば残りの約185日は、オーナー様ご自身の自由利用に充てられます。年間の利用価値に換算すると約740万円相当。収益を生む資産であり、同時に最高の別邸でもあります。
サウナと瀬戸内の絶景で、心と身体を整える
仲間や家族とサウナに入り、瀬戸内海を眺めながらのんびり過ごす週末。都会では味わえない整いの時間を、オーナー様だけの特権として何度でも。宿泊費は一切かかりません。
研修・合宿・仲間との集会に、一棟貸切の自由度
社員研修、経営合宿、プロジェクトのキックオフ、仲間内の勉強会。一棟まるごと貸切の環境は、集中とリラックスの両立に最適です。会議室を借りるよりも遥かに密度の高い時間が生まれます。
人気の宿を開放できることが、あなたの格になる
予約が取れる人気の宿を自分の場所として大切な人に開放できる。取引先を招いての懇親、知人への特別な体験の提供。所有しているからこそできることが、信頼を静かに高めます。
REVENUE DATA直近12ヶ月の実績と投資設計、原価まですべて開示します
2025年7月の開業から直近12ヶ月の実績です。成長を上乗せせず、実績値をそのまま採用した保守前提で、何にいくらかかっているのかをすべてお見せします。
年間収益（直近12ヶ月の実績）
宿総売上（TTM実績）605万円
平均ADR 40,317円／年150泊・暦日ベース稼働率 41.1%（実績値 6,047,495円）
直接運営費（50%）302万円
運営代行フィー（20%）121万円
オーナー手取り（30%）181万円
固定資産税・都市計画税8万円
年間手残り（NOI）173万円
月あたり約14.4万円（税引前）
初期投資と回収設計
販売価格2,000万円
購入諸費用約220万円
初期投資総額2,220万円
NOI回収率（NOI ÷ 販売価格）8.65%
実質回収率（NOI ÷ 初期投資総額）7.79%
年間NOI 173万円をベースとした回収率です（税引前）。
※ 採用年商は直近12ヶ月（2025年7月開業〜2026年6月）の実績 6,047,495円を据置。成長を上乗せしない保守前提です。本物件は民泊（住宅宿泊事業法）で年間営業日数の上限が180日のため、営業可能日ベースの稼働率は約83%に相当します。将来の収益を保証するものではありません。
SIMULATION保有年数ごとの収支シミュレーション
直近12ヶ月の実績年商605万円を据え置いた保守前提で、年間収支と保有年数ごとの累計を試算しました。本物件は民泊のため、年間営業日数の上限は180日です。
累計は年間値の単純積算（3年累計＝年間値×3、5年累計＝年間値×5）です。各行は万円単位で四捨五入しているため、行間の差引と完全には一致しない場合があります。
ADR 40,317円の根拠
予測値ではなく、直近12ヶ月の実績平均です。地場の家族向け一棟貸し（1万〜1.7万円帯）を大きく上回る水準を、開業初年度から実現しています。
年150泊の根拠
暦日ベースでは41.1%ですが、民泊の営業上限180日に対しては約83%に相当します。営業できる日は、ほぼ埋まっている状態です。
運営はすべてAKIYAtoが代行
予約最適化、季節ごとの料金戦略、ゲスト対応、清掃手配まで一括代行。オーナー様が運営に時間を割く必要はありません。
※ 参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。手残りには別途、所得税・住民税（個人）／法人税（法人）がかかります。
PROFIT STRUCTURE宿総売上を、3つに配分します
直接運営費（OTA手数料・清掃・水光熱・消耗・修繕・保険・通信等）が50%、AKIYAtoの運営代行フィーが20%、残る30%がオーナー様の取り分です。AKIYAtoの取り分は売上連動のため、宿の収益を伸ばすほど双方の取り分が増えます。利害が同じ方向を向く設計です。
直接運営費（運営コスト）50%
AKIYAto運営代行フィー20%
オーナー手取り30%
直接運営費に含まれるもの
OTA手数料、清掃費、水道光熱費、消耗品、修繕費、保険料、通信費など。宿を動かすために実際に出ていく費用です。
AKIYAtoが担うもの
集客・料金設計・予約管理・ゲスト対応・現地対応・レポーティング。オーナー様の作業はゼロで運営が回ります。
オーナー手取り 30%
年間605万円の売上に対し181万円。ここから固定資産税・都市計画税8万円を差し引いた173万円が、年間手残り（NOI）です。
HOLD RETURN保有して、宿収益を得る。インカム型という選択肢
本物件は、保有して宿の運営収益（インカム）を得るモデルです。直近12ヶ月の実績年商を据え置いた保守前提で、オーナー様の手残りがどう積み上がるかをご覧ください。
数字の前提について
上記は、直近12ヶ月（2025年7月開業〜2026年6月）の実績年商 6,047,495円をそのまま据え置いた保守前提の試算です。成長分は上乗せしていません。本物件は民泊（住宅宿泊事業法）のため年間営業日数の上限が180日で、これが売上の実質的な天井となります。手残りには別途、所得税・住民税（個人）／法人税（法人）がかかります。物件価値は残るため、将来オーナーチェンジによる売却へ転じることも可能です。
5年間の累計手残り（税引前）
約865万円
年間NOI 173万円 × 5年
初期投資2,220万円に対する回収率 約39.0%
（865万円 ÷ 2,220万円）
試算条件
販売価格：2,000万円／初期投資総額：2,220万円（購入諸費用 約220万円込み）
採用年商：6,047,495円（直近12ヶ月の実績を据置・保守前提）
直接運営費：宿総売上の50%／運営代行フィー：20%
オーナー手取り：30%（固定資産税・都市計画税 年8万円 控除後＝NOI）
平均ADR：40,317円／年間稼働：150泊（暦日ベース稼働率41.1%）
※ 実績に基づく試算であり、成果連動です。将来の収益を保証するものではありません。※ 売却時の諸費用・税金は含まれていません。
ASSET VALUE実績で評価される、稼働中の宿という資産
これから立ち上げる物件ではなく、すでにゲストがつき、評価が積み上がっている宿です。開業初年度からの実績・立地の希少性・オーナー様の自由利用という3つの側面から、資産としての強さを整理しました。
01
開業初年度からの運営実績
2025年7月の開業から直近12ヶ月で、平均ADR40,317円・年間150泊。稼働も単価も実績として残っており、引き渡し後にゼロから集客を始める必要がありません。
02
地元工務店と連携したフルリノベーション済み
長年放置されていた古民家屋敷を、島の風景に溶け込むリトリート空間としてフルリノベーション。最大10名まで受け入れられる一棟貸しとして仕上げています。
03
Airbnb 5.0（9件）という評価の蓄積
ゲスト評価そのものが、宿の集客力を支える資産です。開業初年度から最高評価を維持しており、口コミとリピートが次の予約を呼ぶ状態に入っています。
04
年間約185日という自由利用の価値
民泊の営業上限180日の裏返しとして、残る約185日はオーナー様の自由利用に充てられます。1泊4万円前後で換算すると、年間約740万円相当の利用価値です。
※ 土地価格の評価額、建物の年間減価償却費、設備の更新状況につきましては、本資料には未掲載です。個別にご提示いたしますので、面談時にお申しつけください。
LOCATION瀬居島という立地が持つ追い風
瀬居島は瀬戸大橋の付け根に位置する瀬戸内の離島。観光地化されていない静けさを価値に変える別邸モデルです。この物件が置かれた環境を4つの視点で整理しました。なお、これらの上振れ材料は収益前提には原則計上していません。
需要ドライバー
瀬戸内国際芸術祭による強力な需要
会期中は国内外から瀬戸内エリアへ来訪者が集中します。瀬居島は瀬戸大橋の付け根に位置し、坂出・瀬戸内アート巡りの拠点として会期需要を直接取り込める立地。会期は繁忙期として単価引き上げの余地が大きくなります。
双方向アクセス
瀬戸大橋コリドー、四国側・岡山側の双方向から集客
坂出は岡山（児島・倉敷）と直結し、本州・四国の双方向から集客できる稀有な立地。倉敷美観地区・直島アート・讃岐うどん・多島美の結節点で、岡山側の海辺プレミアム宿はADR2.4万〜5.2万円の実績があります。
インバウンド
瀬戸内・アートツーリズムの継続的な拡大
瀬戸内はニューヨークタイムズの「行くべき場所」選出など海外評価が高いエリア。観光地化されていない離島で日常から完全に離れる体験は、感度の高い層・長期滞在インバウンドに刺さり、高単価・低稼働の別邸モデルと好相性です。
差別化ポジション
人気エリア外を逆手に取った差別化
高松市中心が稼働70%前後の競争市場であるのに対し、瀬居島は観光地でないからこその静けさを価値化。自社実績の平均ADR40,317円は、地場の家族向け一棟貸し（1万〜1.7万円帯）を大きく上回ります。希少性そのものが価格の源泉です。
DEVELOPMENT STORY
誰も住まなくなった家に、もう一度、人の温もりを
全国に増え続ける空き家を、ただ壊すのではなく、一棟貸し宿として再生し、地域の資産に変えていく。それが私たちの原点です。
私たちは「売りっぱなし」をしません。物件を育て、地域を育て、オーナー様と一緒に成長していく。それがAKIYAtoの一棟貸し宿です。
佐渡島、瀬戸内海の島々、四国の港町や城下町。日本の原風景が残る場所で、空き家を一棟一棟、丁寧に再生しています。現在12棟の宿泊施設を運営し、延べ数千人のゲストをお迎えしてきました。
EXPANSION
佐渡島新潟県坂出市丸亀市瀬居島北海道
福岡県はじめ瀬戸内・九州エリア拡大予定
黒：展開中エリア／金：次期拡大候補エリア。各地域の自治体・工務店と連携し、持続可能な再生モデルを横展開していきます。
WHY WE ARE DIFFERENT
なぜ私たちの宿物件は、他の投資物件と異なるのか
01
原価もすべて開示する透明性
原価、運営コスト、収支の内訳をすべて開示。隠し事のない、信頼で成り立つ関係を築きます。
02
売って終わりではない伴走型運営
購入後もAKIYAtoが運営パートナーとして関わり続けます。宿会議、収益改善提案、ゲスト対応まで。
03
地域に根ざした物件開発
地元工務店との連携、自治体との協定、地域住民との対話。その土地の文脈を読んだ物件づくりを行います。
04
一棟ごとのストーリー設計
画一的なリノベーションではなく、その家の歴史、地域の文化を活かした唯一無二の宿体験を設計します。
05
収益構造が継続成長する設計
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策。収益が年々伸びていく仕組みを物件に組み込んでいます。
06
オーナー様と長く続く関係
短期の売買益ではなく、共に宿を育て、一緒に成長し、一緒に利益を出していく関係を築きます。
OWNER STORIES空き家を託した元オーナー様から届く声
私たちが手掛ける空き家が、どのように再生されたのか。実際の事例をご紹介します。
佐渡ヶ島・新潟県Sea Side Tsubaki椿／廃墟から蘇った、物語のある宿
親御様が高齢でホームに入られ、長年放置されて雨漏りが進み廃墟のような状態だった空き家を買い取り再生。宿として生まれ変わった後、元オーナー様ご一家を無料でご招待しました。飾られているひまわりの絵は、映画背景画を手がけるお孫様が描いたもの。家族の記憶と物語が受け継がれていく宿です。
「空き家になっていた我が家が綺麗になり、こんなに価値があると気づきませんでした。雨漏りも修繕し、仏壇もそのまま残してくれてありがとうございます。」（元所有者様）
香川県坂出市瀬居島リトリート／島の空き家が、癒しの宿に
橋で渡れるアクセスの良さと、離島ならではの非日常感を両立した立地に、長年放置されていた空き家がありました。地元工務店と連携し、島の風景に溶け込むリトリート空間としてフルリノベーション。瀬戸内の多島美を一望できる宿として、多くのゲストに愛される場所に生まれ変わりました。
「もう誰も住まないと思っていた家が、こんなに素敵な宿になるなんて。遠くからわざわざ泊まりに来てくれるお客様がいると聞いて、本当に嬉しかった。」（元所有者様）
REGIONAL ECONOMY空き家だけでなく、商店街の廃ビルも再生しています
AKIYAtoの全ての宿事業は、地域全体の経済循環を生み出しています。地元業者様、地元住民様との助け合いで、唯一無二の宿と価値をつくり出しています。
香川県坂出市廃ビルを買い取り、商業ビルとして再生
商店街にあった廃ビルをフルリノベーションし、自社拠点「AKIYAto BASE」として運営。シャッターが降りたままだった通りに再び人が集まり、近隣の商店主からも「街が明るくなった」という声をいただいています。
チャレンジショップで共創メンバーを募集
単なるテナント募集ではなく、挑戦が生まれる拠点へ。応募者による事業プレゼン大会は生配信で公開し、地域の方々と一緒に新しい事業の芽を育てています。
ケーブルテレビ局KBN株式会社との共同企画
坂出市・宇多津町でテレビ、インターネット、電話、電力供給を展開するKBN株式会社と共同企画が始動。地域のインフラを担う企業と手を組み、坂出から全国へ届く価値を生み出していきます。
MEDIA AND PARTNERSHIP
出版実績、メディア掲載、自治体との連携協定
空き家を買う。100万円からはじめる楽しい投資術
技術評論社／著者：宮前昌弘
全国書店・Amazonにて発売中
出版記念セミナーには、多くの空き家活用者・弊社宿オーナー様にご参加いただきました。
連携協定・包括連携・物件再生
自治体との連携協定を軸に、地元工務店・地域住民と共に再生モデルを広げています。
GUEST REVIEWS
ゲストから届く高評価
★★★★★
「ただの宿泊ではなく、その土地の暮らしを体験できる。滞在中に地域の方と話す機会があり、忘れられない思い出になりました。」（Airbnb）
★★★★★
「古い家なのにとても清潔で、設備も整っている。何より窓から見える海が最高でした。また必ず来ます。」（Airbnb）
★★★★★
「子連れでも安心して泊まれました。一棟貸しなので周りを気にせずのんびりできるのが嬉しい。リノベのセンスも素晴らしいです。」（Airbnb）
★★★★★
「瀬戸内の島を目の前に過ごす時間は格別。こんな体験は他では絶対にできません。友人にも勧めたいです。」（Airbnb）
★★★★★
「静かな島時間が最高でした。橋で渡れるのに、まるで遠くの離島に来たような非日常感。忘れられません。」（Airbnb）
★★★★★
「夫婦の記念旅行で利用しました。一棟貸しなのでプライベート感があり、特別な時間を過ごせました。」（Airbnb）
★★★★★
「リピート3回目です。季節ごとに表情が変わるのが魅力。毎回新しい発見があります。地域の方とも顔見知りになりました。」（Airbnb）
COMPARISON
一般的な不動産投資と、AKIYAtoの宿物件
GENERAL REAL ESTATE
一般的な不動産投資・
民泊物件
物件を買う。収益を計算する。数字が合えば買い、合わなければ見送る。そこに「物語」は存在しません。
管理会社に丸投げし、毎月届く明細を眺めるだけ。その物件がある地域のことも、そこに泊まるゲストの顔も知らない。ただの投資商品として消費されていく不動産。
地域にお金は落ちず、オーナーと地域の接点はゼロ。物件が老朽化すれば価値は下がり、売却して終了。その土地に何も残りません。
収益計算のみ管理会社に丸投げ地域との関係なし画一的なリノベ売買契約で終了
AKIYAto PROPERTY
AKIYAtoの宿物件
私たちの宿は、地域に根付き、地域から愛される存在です。訪れるゲストには数字では測れない思い出とストーリーが積み上がり、それが口コミとなり、リピーターとなり、結果として収益も伸びていく構造です。
宿に泊まったゲストは地域の飲食店で食事をし、体験アクティビティに参加し、お土産を買って帰ります。宿があることで、地域の産業にお金が循環していきます。
東京一極集中の日本経済を、地方から支えていく。AKIYAtoのオーナーになるということは、その社会貢献に参画するということです。
各エリア1つの宿にて年間
1,000〜1,500万円
の経済波及効果
ストーリーが積み上がる宿地域産業への経済循環地方創生への貢献オーナーと共に伴走原価すべて開示
OWNER COMMUNITY購入後も、一緒に宿を育てていきます
AKIYAtoは「売って終わり」の会社ではありません。宿の収益が上がるということは、地域が活性化するということ。地域とオーナー様とAKIYAtoの三位一体で、物件を育てていきます。
定期オーナー宿会議
オーナー様を交えた宿運営会議を定期開催します。収益レポートの共有だけでなく、次の季節にどんなゲスト体験を設計するか、地域のイベントとどう連動するか。数字の報告会ではなく「一緒に未来をつくる場」です。
収益改善プロジェクト
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策の立案。AKIYAtoの運営チームが、あなたの宿の収益を最大化するためのプロジェクトを常時推進します。
オーナー限定ツール
リアルタイム収支ダッシュボード、予約状況の確認、月次レポート。自分の宿が今どんな状態にあるのか、いつでもどこでも把握できる管理ツールをご提供します。
オーナーコミュニティ
同じ志を持つオーナー様同士が繋がり、成功事例を共有し、時には一緒に地域を訪れる。投資家の集まりではなく「日本の地方を自分たちの手で盛り上げたい」という想いでつながる仲間の輪です。
収益のその先に、あなたの人生を豊かにする体験がある。
自分が関わった空き家が美しい宿として蘇り、訪れたゲストが感動する。地域の方が「この宿が来てから町が明るくなった」と微笑む。そんな瞬間に立ち会えることが、AKIYAtoのオーナーである本当の価値です。
NEXT STEP世界で1つの宿をあなたと紡ぎ、
地方の価値と経済を循環する
宿収益と自由利用と地方貢献。瀬居島リトリートのオーナーとして、この3つを同時に手にしてください。ご不明点は無料面談にてすべてお答えします。
無料面談：所要時間 約60分／オンライン対応可
PDF保存：印刷画面が開きます。送信先で「PDFに保存」を選び、詳細設定で「背景のグラフィック」にチェックを入れてください。
※ 本資料に掲載されているシミュレーション・収益予測・物件価値の試算はすべて参考値であり、将来の収益や物件価値の上昇を保証するものではありません。不動産投資には、市場環境の変化、稼働率の変動、災害リスク、金利変動等により元本割れや収益の減少が生じるリスクがあります。投資判断はご自身の責任において、必要に応じて税理士・弁護士等の専門家にご相談のうえ行ってください。掲載情報は本日時点のものであり、予告なく変更される場合があります。
空き家地方創生株式会社／AKIYAto
左右スワイプ／矢印キーで移動
