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AKIYAtoオーナー制度_Sea Side Tsubaki椿_横スライド
Sea Side Tsubaki椿｜オーナーシッププログラム ご説明資料
AKIYAto OWNERSHIP PROGRAM佐渡の海を目の前に、
廃船の風呂と蔵サウナで整う。
Sea Side Tsubaki椿
空き家を再生し、宿として蘇らせ、地域と共に価値を高めていく。
年商が前年比78.5%成長した、AKIYAtoエリア最高クラスの一棟貸し宿のオーナーシップご説明資料です。
EXECUTIVE SUMMARY「Sea Side Tsubaki椿」を3分でご理解いただくために
収益・資産・唯一性。この物件がどの角度から見ても成立する理由を、最初に数字で示します。以降のページで、その根拠をひとつずつ開示していきます。
販売価格
4,000万円
初期投資総額 4,416万円
（4,000万円＋購入諸費用約416万円）
年間手残り（見込み）
410万円
月あたり約34.2万円（410万円÷12）
固定資産税11万円控除後
NOI利回り
約9.3%
410万円 ÷ 初期投資総額4,416万円
（対販売価格では約10.3%）
5年トータルリターン
約4,440万円
累計手取り2,210万円
＋売却益2,230万円
すでに実績が出ている稼働中の宿
直近12ヶ月の宿泊売上は11,876,414円。前年の6,651,906円から78.5%の成長です。これから育てる宿ではなく、すでに数字が出ている宿を引き継いでいただきます。
廃船の風呂と、島の木で組んだ蔵サウナ
地元漁師から譲り受けた廃船を風呂と水風呂に、島特産のアテビ材を蔵サウナの内装に。他のどこにも複製できない体験が、そのまま高単価の根拠になっています。
世界遺産の島という追い風
2024年7月、佐渡島の金山がUNESCO世界文化遺産に登録。トキエア就航による空路開通も重なり、集客力と単価の双方が押し上げられる局面にあります。
PROPERTY「Sea Side Tsubaki椿」の風景
昭和63年新築の木造瓦葺2階建。雨漏りが進み廃墟同然だった空き家を、古い建具や仏壇の記憶を残したまま再生しました。土地707.34㎡、定員10名の一棟貸しです。
新潟県 佐渡島／木造瓦葺2階建（昭和63年7月31日新築）／土地707.34㎡・建物206.19㎡（1階146.57㎡、2階59.62㎡）／定員10名・駐車場2台
SHIP BATH AND KURA SAUNA廃船の風呂と蔵サウナ。複製できない体験を独り占めする
地元漁師が廃棄費用に困っていた船を譲り受けて風呂に。島特産のアテビ材を木材業者から譲り受けて蔵サウナの内装に。地域の課題をそのまま宿の魅力に変えた、この宿にしかない設備です。
佐渡の海を前に、船の湯に浸かる
「捨てるにも廃棄費用がかかって困っている」と話していた地元漁師の船を譲り受け、風呂と水風呂に仕立て直しました。全国どこを探しても同じものは存在しません。この一点だけで旅先が決まる、そういう設備です。
島の木と、島の石で組んだ蔵サウナ
木材業者に一軒ずつ足を運んで関係を築き、島特産のアテビ材を蔵サウナの内装に。サウナストーンは地元採石業者から供給を受けています。島の資源が宿の個性になり、供給側にも「自分たちの木と石が活きている」と喜ばれる関係が続いています。
この唯一性が、単価に直結している
直近12ヶ月の平均宿泊単価は66,721円、予約済の確定単価は78,756円まで上昇しています。設備の唯一性が価格決定力になり、それがそのまま収益とオーナー様の手残りを押し上げる構造です。
REVENUE DATA年間想定収益と投資設計、原価まですべて開示します
直近12ヶ月の実績（宿泊売上11,876,414円・稼働178泊・稼働率48.8%・平均単価66,721円）を土台に、予約済の確定単価78,756円で引き直した年商見込みをベースに設計しています。何にいくらかかっているのかをすべてお見せします。
年間想定収益（年商見込みベース）
宿泊売上1,402万円
14,018,568円＝178泊 × 予約済確定単価78,756円
直接運営費（50%）701万円
AKIYAto運営代行（20%）280万円
1,402万円 × 20% ＝ 約280万円（算出値）
固定資産税11万円
年間手残り（見込み）410万円
オーナー手取り30%（約421万円）から固定資産税11万円を控除。月あたり約34.2万円（税引前）
初期投資と回収設計
販売価格4,000万円
購入諸費用416万円
初期投資総額4,416万円
4,000万円 ＋ 約416万円 ＝ 4,416万円（算出値）
3年累計手取り1,207万円
5年累計手取り2,210万円
1年目345万円／2年目410万円／3年目452万円／4年目489万円／5年目514万円の積み上げ（税引前）。売却益は含みません。
※ 直近12ヶ月の実績年商は11,876,414円（稼働率48.8%・平均単価66,721円）であり、本ページの年商見込み14,018,568円とは乖離があります。この差は予約済の確定単価78,756円（宿泊単価前年比 +18.0%）を前提としたものです。稼働率およびインバウンドによる上積みは計上していません。将来の収益を保証するものではありません。
SIMULATION保有年数ごとの収支シミュレーション
1年目は確定した実績値、2年目は予約済単価による見込み値、3年目以降は計画値です。売上成長率は年を追うごとに保守的に設定しています。
単価78,756円の根拠
直近12ヶ月の平均宿泊単価は66,721円。すでに入っている予約の確定単価は78,756円で、前年比18.0%の上昇です。希望値ではなく、予約として確定している数字を採用しています。
稼働178泊の根拠
2年目の見込みは、直近12ヶ月と同じ178泊（稼働率48.8%）で据え置いて算出しています。世界遺産登録とインバウンドによる稼働の上積みは、あえて計上していません。
運営はすべてAKIYAtoが代行
予約最適化、季節ごとの料金戦略、ゲスト対応、清掃手配、通常修繕まで一括代行。オーナー様が運営に時間を割く必要はありません。
※ 参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。
PROFIT STRUCTURE宿総売上を、3つに配分します
直接運営費（予約サイト手数料・清掃・光熱等）が50%、AKIYAtoの運営代行費用が20%、残る30%がオーナー様の取り分です。AKIYAtoの取り分は売上連動のため、宿の収益を伸ばすほど双方の取り分が増えます。利害が同じ方向を向く設計です。
直接運営費（運営コスト）50%
AKIYAto運営代行費用20%
オーナー手取り30%
直接運営費に含まれるもの
予約サイト手数料、清掃費、水道光熱費、消耗品、修繕費、保険料など。宿を動かすために実際に出ていく費用です。
AKIYAtoが担うもの
集客・料金設計・予約管理・ゲスト対応・現地対応・清掃手配・通常修繕・レポーティング。オーナー様の作業はゼロで運営が回ります。
オーナー手取り 30%
年商見込み1,402万円の売上に対し約421万円。ここから固定資産税11万円を差し引いた410万円が、年間の手残りです。
CAPITAL GAIN育てた宿を売却する。キャピタルゲインという選択肢
本物件の推定物件価値は、オーナー手取りを収益還元率8.25%で割り戻して算出しています。宿の収益が伸びれば、物件そのものの価値も上がる。1年目の時点で推定物件価値4,182万円が販売価格4,000万円を上回る設計です。
推定物件価値と成長率について
推定物件価値は、各年のオーナー手取りを収益還元率8.25%で割り戻した理論値です。実績連動のため変動します。1年目の推定価値4,182万円がすでに販売価格4,000万円を上回り、5年目には6,230万円まで伸びる設計です。直近12ヶ月の実績年商は11,876,414円であり、2年目以降の数値は予約済単価および計画成長率を前提としています。将来の収益・物件価値を保証するものではありません。
5年目に売却した場合のトータルリターン
約4,440万円
累計手取り2,210万円 ＋ 売却益2,230万円
物件価格4,000万円に対する回収率 約111%（税引前）
試算条件
物件価格：4,000万円（購入諸費用 約416万円は別途）
売却時の回収率：8.25%（現在の実績水準をベースに設定）
オーナー手取り：売上の30% − 固定資産税11万円/年
直接運営費：宿総売上の50%／AKIYAto運営代行：20%
売上成長率：Y2からY3 +10% ／ Y3からY4 +8% ／ Y4からY5 +5%
※ 収益還元法（直接還元法）による試算です。※ 売却時の仲介手数料・譲渡所得税等は含まれていません。※ 手残りには別途、所得税・住民税（個人）／法人税（法人）がかかります。
ASSET VALUE土地707.34㎡、再建築可能。資産として残る宿
県道に広く接道した700㎡超の土地、付属建物まで含めた広い建物、他にない設備、そして即時引き渡し。収益だけでなく「資産」として地に足のついた強さを持つ物件です。
01
土地707.34㎡と、再建築可能という前提
北西側の公道（県道45号線）に幅員6.5m、接道長さ23mで接道しています。用途地域は指定なし、再建築は可能。建物の価値が年月とともに目減りしても、土地そのものが下支えになります。
02
母屋206.19㎡に加え、付属建物179.43㎡
木造瓦葺2階建、母屋は1階146.57㎡・2階59.62㎡の計206.19㎡。さらに物置・車庫123.98㎡と倉庫55.45㎡（合計179.43㎡）が付属します。将来の用途拡張の余地を建物として抱えた物件です。
03
代替の効かない設備が資産になっている
廃船を再生した風呂と水風呂、島特産アテビ材の蔵サウナ、整いスペース、オーシャンビューデッキ。同じ設備を新たに作ることはできません。この宿の価格決定力は、この設備そのものに乗っています。
04
インフラ整備済み、定員10名、即時引き渡し
飲用水は公営水道（敷地内配管あり・口径13mm）、汚水と雑排水は合併浄化槽、ガスはプロパン。定員10名、駐車場2台。引き渡し時期は即時のため、稼働を止めることなく、そのまま運営を引き継げます。
LOCATION佐渡島という立地が持つ追い風
世界文化遺産の登録、空路の開通、インバウンドの本格回復、そしてトキの野生復帰。本物件が立地する佐渡島には複数の構造的な追い風が吹いており、それはすでに自社実績の数字に表れ始めています。
2024年7月
佐渡島の金山がUNESCO世界文化遺産に登録
相川金銀山・西三川砂金山の2構成資産が正式登録。登録後は国内客が顕著に増加し、インバウンド（欧米・台湾・香港）の本格化が見込まれています。集客力・単価の双方を押し上げる効果があります。
就航済
トキエア就航による空路アクセス改善
従来のジェットフォイル約1時間・カーフェリー約2.5時間に空路が加わり、首都圏からの日帰り・短期滞在需要が拡大見込みです。
進行中
インバウンド需要の本格回復
円安・ビザ緩和の継続により訪日客数は年間3,500万人超と過去最高水準。佐渡は「穴場の世界遺産」として中期的な需要拡大が見込まれ、インバウンド比率の高い宿は宿泊単価を20%から40%高く設定できる傾向があります。
進行中
朱鷺（トキ）の野生復帰によるエコツーリズム需要
日本で唯一トキが野生復帰する島。世界遺産との相乗効果で海外メディア露出が増加し、「歴史×自然×希少種」の三軸で訴求力が高まっています。
実績
本物件の年商が前年比78.5%成長、予約済単価はさらに高水準
直近12ヶ月の年商11,876,414円（前年6,651,906円）。予約済単価は78,756円とさらに上昇しています。外部要因が期待ではなく、すでに自社実績の数字として表れています。
DEVELOPMENT STORY
誰も住まなくなった家に、もう一度、人の温もりを
全国に増え続ける空き家を、ただ壊すのではなく、一棟貸し宿として再生し、地域の資産に変えていく。それが私たちの原点です。
私たちは「売りっぱなし」をしません。物件を育て、地域を育て、オーナー様と一緒に成長していく。それがAKIYAtoの一棟貸し宿です。
佐渡島、瀬戸内海の島々、四国の港町や城下町。日本の原風景が残る場所で、空き家を一棟一棟、丁寧に再生しています。現在12棟の宿泊施設を運営し、延べ数千人のゲストをお迎えしてきました。
EXPANSION
佐渡島新潟県坂出市丸亀市瀬居島北海道
福岡県はじめ瀬戸内・九州エリア拡大予定
黒：展開中エリア／金：次期拡大候補エリア。各地域の自治体・工務店と連携し、持続可能な再生モデルを横展開していきます。
WHY WE ARE DIFFERENT
なぜ私たちの宿物件は、他の投資物件と異なるのか
01
原価もすべて開示する透明性
原価、運営コスト、収支の内訳をすべて開示。隠し事のない、信頼で成り立つ関係を築きます。
02
売って終わりではない伴走型運営
購入後もAKIYAtoが運営パートナーとして関わり続けます。宿会議、収益改善提案、ゲスト対応まで。
03
地域に根ざした物件開発
地元工務店との連携、自治体との協定、地域住民との対話。その土地の文脈を読んだ物件づくりを行います。
04
一棟ごとのストーリー設計
画一的なリノベーションではなく、その家の歴史、地域の文化を活かした唯一無二の宿体験を設計します。
05
収益構造が継続成長する設計
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策。収益が年々伸びていく仕組みを物件に組み込んでいます。
06
オーナー様と長く続く関係
短期の売買益ではなく、共に宿を育て、一緒に成長し、一緒に利益を出していく関係を築きます。
OWNER STORIES空き家を託した元オーナー様から届く声
私たちが手掛ける空き家が、どのように再生されたのか。実際の事例をご紹介します。
佐渡ヶ島・新潟県Sea Side Tsubaki椿／廃墟から蘇った、物語のある宿
親御様が高齢でホームに入られ、長年放置されて雨漏りが進み廃墟のような状態だった空き家を買い取り再生。宿として生まれ変わった後、元オーナー様ご一家を無料でご招待しました。飾られているひまわりの絵は、映画背景画を手がけるお孫様が描いたもの。家族の記憶と物語が受け継がれていく宿です。
「空き家になっていた我が家が綺麗になり、こんなに価値があると気づきませんでした。雨漏りも修繕し、仏壇もそのまま残してくれてありがとうございます。」（元所有者様）
香川県坂出市瀬居島リトリート／島の空き家が、癒しの宿に
橋で渡れるアクセスの良さと、離島ならではの非日常感を両立した立地に、長年放置されていた空き家がありました。地元工務店と連携し、島の風景に溶け込むリトリート空間としてフルリノベーション。瀬戸内の多島美を一望できる宿として、多くのゲストに愛される場所に生まれ変わりました。
「もう誰も住まないと思っていた家が、こんなに素敵な宿になるなんて。遠くからわざわざ泊まりに来てくれるお客様がいると聞いて、本当に嬉しかった。」（元所有者様）
REGIONAL ECONOMY空き家だけでなく、商店街の廃ビルも再生しています
AKIYAtoの全ての宿事業は、地域全体の経済循環を生み出しています。地元業者様、地元住民様との助け合いで、唯一無二の宿と価値をつくり出しています。
香川県坂出市廃ビルを買い取り、商業ビルとして再生
商店街にあった廃ビルをフルリノベーションし、自社拠点「AKIYAto BASE」として運営。シャッターが降りたままだった通りに再び人が集まり、近隣の商店主からも「通りが明るくなった」という声をいただいています。
地域の「困った」を「価値」に変える
「長年どうにもできなかったビルを引き受けてくれて、本当にありがたい」。元ビルオーナー様からいただいた言葉です。空き家も、廃ビルも、地域が抱える課題をそのまま価値に変えていきます。
地元の協力があって成立するプロジェクト
地元工務店、木材業者、採石業者、漁師の方々。一軒ずつ足を運んで築いた関係が、他社には複製できない宿の設備と物語を生んでいます。
MEDIA AND PARTNERSHIP
出版実績、メディア掲載、自治体との連携協定
空き家を買う。100万円からはじめる楽しい投資術
技術評論社／著者：宮前昌弘
全国書店・Amazonにて発売中
出版記念セミナーには、多くの空き家活用者・弊社宿オーナー様にご参加いただきました。
連携協定・包括連携・物件再生
自治体との連携協定を軸に、地元工務店・地域住民と共に再生モデルを広げています。
GUEST REVIEWS
ゲストから届く高評価
★★★★★
「佐渡の海を目の前に、船のお風呂に入れるなんて。こんな体験は他では絶対にできません。友人にも勧めたいです。」（OTAサイト）
★★★★★
「サウナが最高でした。島の木材を使っているという話を聞いて、さらに特別な気持ちに。蒸気の香りが忘れられません。」（OTAサイト）
★★★★★
「古い家なのにとても清潔で、設備も整っている。何より窓から見える海が最高でした。また必ず来ます。」（OTAサイト）
★★★★★
「ただの宿泊ではなく、その土地の暮らしを体験できる。滞在中に地域の方と話す機会があり、忘れられない思い出になりました。」（Googleマップ）
★★★★★
「子連れでも安心して泊まれました。一棟貸しなので周りを気にせずのんびりできるのが嬉しい。リノベのセンスも素晴らしいです。」（Googleマップ）
★★★★★
「リピート3回目です。季節ごとに表情が変わるのが魅力。毎回新しい発見があります。地域の方とも顔見知りになりました。」（OTAサイト）
COMPARISON
一般的な不動産投資と、AKIYAtoの宿物件
GENERAL REAL ESTATE
一般的な不動産投資・
宿泊物件
物件を買う。収益を計算する。数字が合えば買い、合わなければ見送る。そこに「物語」は存在しません。
管理会社に丸投げし、毎月届く明細を眺めるだけ。その物件がある地域のことも、そこに泊まるゲストの顔も知らない。ただの投資商品として消費されていく不動産。
地域にお金は落ちず、オーナーと地域の接点はゼロ。物件が老朽化すれば価値は下がり、売却して終了。その土地に何も残りません。
収益計算のみ管理会社に丸投げ地域との関係なし画一的なリノベ売買契約で終了
AKIYAto PROPERTY
AKIYAtoの宿物件
私たちの宿は、地域に根付き、地域から愛される存在です。訪れるゲストには数字では測れない思い出とストーリーが積み上がり、それが口コミとなり、リピーターとなり、結果として収益も伸びていく構造です。
宿に泊まったゲストは地域の飲食店で食事をし、体験アクティビティに参加し、お土産を買って帰ります。宿があることで、地域の産業にお金が循環していきます。
東京一極集中の日本経済を、地方から支えていく。AKIYAtoのオーナーになるということは、その社会貢献に参画するということです。
各エリア1つの宿にて年間
1,000〜1,500万円
の経済波及効果
ストーリーが積み上がる宿地域産業への経済循環地方創生への貢献オーナーと共に伴走原価すべて開示
OWNER COMMUNITY購入後も、一緒に宿を育てていきます
AKIYAtoは「売って終わり」の会社ではありません。宿の収益が上がるということは、地域が活性化するということ。地域とオーナー様とAKIYAtoの三位一体で、物件を育てていきます。
定期オーナー宿会議
オーナー様を交えた宿運営会議を定期開催します。収益レポートの共有だけでなく、次の季節にどんなゲスト体験を設計するか、地域のイベントとどう連動するか。数字の報告会ではなく「一緒に未来をつくる場」です。
収益改善プロジェクト
宿泊単価の向上、稼働率の改善、リピーター施策の立案。AKIYAtoの運営チームが、あなたの宿の収益を最大化するためのプロジェクトを常時推進します。
オーナー限定ツール
リアルタイム収支ダッシュボード、予約状況の確認、月次レポート。自分の宿が今どんな状態にあるのか、いつでもどこでも把握できる管理ツールをご提供します。
オーナーコミュニティ
同じ志を持つオーナー様同士が繋がり、成功事例を共有し、時には一緒に地域を訪れる。投資家の集まりではなく「日本の地方を自分たちの手で盛り上げたい」という想いでつながる仲間の輪です。
収益のその先に、あなたの人生を豊かにする体験がある。
自分が関わった空き家が美しい宿として蘇り、訪れたゲストが感動する。地域の方が「この宿が来てから町が明るくなった」と微笑む。そんな瞬間に立ち会えることが、AKIYAtoのオーナーである本当の価値です。
NEXT STEP世界で1つの宿をあなたと紡ぎ、
地方の価値と経済を循環する
宿収益と物件価値と地方貢献。Sea Side Tsubaki椿のオーナーとして、この3つを同時に手にしてください。ご不明点は無料面談にてすべてお答えします。
無料面談：所要時間 約60分／オンライン対応可
PDF保存：印刷画面が開きます。送信先で「PDFに保存」を選び、詳細設定で「背景のグラフィック」にチェックを入れてください。
※ 本資料に掲載されているシミュレーション・収益予測・物件価値の試算はすべて参考値であり、将来の収益や物件価値の上昇を保証するものではありません。不動産投資には、市場環境の変化、稼働率の変動、災害リスク、金利変動等により元本割れや収益の減少が生じるリスクがあります。投資判断はご自身の責任において、必要に応じて税理士・弁護士等の専門家にご相談のうえ行ってください。掲載情報は本日時点のものであり、予告なく変更される場合があります。
空き家地方創生株式会社／AKIYAto
左右スワイプ／矢印キーで移動
